ネット銀行で住宅ローン

ネット銀行で住宅ローン、決済場所はどこ?司法書士は2組?決済日の体験談

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ネット銀行 住宅ローン 決済場所 司法書士

住宅ローンをネット銀行で検討してる方、

 

ネット銀行の場合、実店舗ないけど融資実行の決済場所はどこになるんだろう・・?

司法書士は銀行から指定あるみたいだけど、どうなるの?

 

と不安に思われるかもしれません。

我が家は新規・借り換え共に住宅ローンをネット銀行で運用しています。

結論としては、新規借り入れの場合「決済場所」も「司法書士」も売り主側との調整次第になります。

ですが、通常そのことがネット銀行で住宅ローンを借り入れる障害にはならないので大丈夫!

この記事では、我が家や他の方の体験談を交えながらネット銀行で住宅ローンを借りる時の決済場所はどこになるのか?

また、司法書士の手続きはどのような形で進んだか?をまとめてご紹介していきます。

 

 

【新規借り入れ時】 ネット銀行の住宅ローン決済場所

ネット銀行 住宅ローン 決済場所

ネット銀行で新規借り入れ時の決済場所はケースバイケースですが、多いのは下記の2パターンのどちらか。

 

  • 買い主側の口座がある、実店舗ある銀行で決済
  • 売り主側の事務所で決済

 

新築or中古購入、もしくは売り主側のスタンスなど、決済場所は状況や売り主側との調整によって変わる・・というのが実状。

 

我が家の場合は、実店舗あって口座も持っていた「三菱UFJ銀行」で決済になりました!

 

我が家を含め、同じようにネット銀行で住宅ローン融資を受けた方に状況を聞いてまとめると、下記のような状況でした。

 

借り入れ先 住宅条件 決済場所
楽天銀行 中古住宅 三菱UFJ銀行
楽天銀行 戸建て注文住宅 三井住友銀行
住信SBIネット銀行 戸建て建売 売主側の事務所
住信SBIネット銀行 戸建て建売 売主側の事務所

 

聞いた中では「楽天銀行」と「住信SBIネット銀行」の銀行別で決済場所が分かれましたが、これは銀行による・・というよりは、売り主側のスタンスによるところが大きいようです。

まずは我が家のケース、実店舗ある銀行で決済した体験談をご紹介します。

 

実店舗ある銀行で決済

実店舗ある銀行で決済の体験談【楽天銀行住宅ローン】 

状況としてはこんな感じでした。

 

  • ローンの借り入れ先・・・楽天銀行
  • 物件・・・中古住宅を購入
  • 融資実行の決済場所・・・三菱UFJ銀行

 

我が家は中古住宅を仲介業者通して購入しましたが、早くからネット銀行で住宅ローンを運用すると伝えていて、特にそれに対する反発もありませんでした。

ただ、決済場所は仲介業者から「我が家の口座があって、なおかつ実店舗がある銀行」ということで依頼を受けたのです。

なぜ実店舗ある銀行で実施が必要だったか?

当日は我が家が楽天銀行から受ける住宅ローンの融資金額を

 

  • 売主への住宅購入代金支払い
  • 仲介業者への紹介手数料支払い
  • 司法書士への抵当権・所有権移転費用支払い

 

と、様々な関係業者へ支払う必要があったのと、その振込がなされたか?をリアルタイムで確認しながら進める必要があるので・・と、仲介業者からはそのような説明でした。

そして、結果として選択したのは、「三菱UFJ銀行」。

当日は

 

  • 買い主(我が家)
  • 売り主
  • 仲介業者
  • 司法書士①(買い主側:楽天銀行指定)
  • 司法書士②(仲介業者側指定)

 

というメンバーが三菱UFJ銀行に集まり、住宅購入の決済をしました。

 

決済日当日の流れ 

ネット銀行 住宅ローン 決済当日

当日は、お昼に上記のメンバー全員が三菱UFJ銀行に集結。

書類に署名・捺印を行い、まずは楽天銀行指定の司法書士①が楽天銀行に連絡し、我が家の三菱UFJ銀行口座に住宅ローンの融資金額が入金されました。

その金額を仲介業者の指示の下、我が家が売り主側の口座や仲介業者の口座などにお金を振り込む手続きを窓口でして、住宅購入の清算を完了!

 

やり取りする金額は、普段は決して見ることのない数の0がついてましたね・・!(汗)

 

そして最後に、家の鍵の引き渡しを売り主からしていただきました。

所有権や抵当権の書類関係は司法書士側にお任せだったので我が家はタッチしませんでしたが、当日は指示を受けていくつかの書類に署名・捺印。

後日ちゃんと権利関係の書類も送付いただき、特にトラブルなく1時間半くらいで決済は完了しました。

 

銀行窓口の決済で、けっこうドタバタ 

という具合に決済作業自体は無事に完了しましたが、三菱UFJ銀行から融資を受けるわけでもなかった我々。

当日は銀行の個室は貸してもらえず、普通の窓口席で上記の作業を実施。

買い主側の我が家も、売り主側のご家族も幼児連れの状況で午前中は引き渡される家の確認もあったので、なかなかに慌ただしい決済・・。

ですが、仲介業者は元々事情をわかってましたし、司法書士の方もそういう状況に慣れてるのか、時には子どもの相手もしてもらいながら(汗)、快く対応していただきました。

 

売り主側の事務所で決済

住宅ローン 決済 事務所

一方、他の方の話を聞くと銀行ではなく、売り主側の事務所で決済・・という場合も。

支払い先の関係者が少なく、売り主側が入金の確認を銀行窓口以外にてできる場合は、これもアリみたいです。

基本的な流れは我が家のケースと変わりませんが、住信SBIネット銀行で借り入れをした方の体験記を紹介しておきます。

 

売り主側の事務所で決済した体験談【住信SBIネット銀行住宅ローン】 

住信SBIネット銀行を利用して、戸建ての建売住宅を購入しました!

 

  • ローンの借り入れ先・・・住信SBIネット銀行
  • 物件・・・戸建建売り
  • 融資実行の決済場所・・・売り主側事務所

 

融資実行の当日は不動産仲介業者の事務所にて、仲介業者1名、建設会社2名、建設会社の司法書士1名、銀行の司法書士1名で実施!

まず、銀行の司法書士から、銀行との契約文書に何枚か署名を行い、次に建設会社の司法書士から不動産登記変更の用紙に署名を行いました。

その後、銀行の司法書士が銀行へ融資実行の連絡を入れました。何分かして、建設会社の担当者に金額が振り込まれたことを確認して、融資実行が終了しました。

およそ1時間ほどで手続きが全て終了しました。

 

ネット銀行は店舗がないので、どこか決済場所は必要 

ネット銀行 住宅ローン 決済

いずれにせよ実店舗を持たないネット銀行では、ネット銀行の店舗で決済というのはできません。

とはいうものの、基本的には関係者が当日どこか一つの場所に集まって決済になります。

 

権利関係の手続きや住宅購入関連費用の決算をする意味でも、一連の決済作業をする場が必要になります!

 

ですが、そう心配することはありません。ネット銀行住宅ローンを利用する場合でも、売り主側と調整すれば、上記の例のように決済場所を設定して問題なく融資を受けることができます。




【借り換え時】決済場所はどこになる? 

ちなみに借り換えの時の決済場所は?という疑問。

ですが、借り換えの場合は所有権の移転など、法的手続きもないので、立会決済は通常なく決済場所も必要ありません。

我が家は住信SBIネット銀行で借り換えを実施した経験者。

事前手続きを全て済ませれば、当日は住信SBIネット銀行が借り入れ元の銀行へ融資金額を振り込むと共に、司法書士が抵当権の移転のために動いてくれました。

 

借り換えの場合、当日我が家は何もすることはなく、とってもラクチンでした!
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【ネット銀行住宅ローン】司法書士はどうなる? 

ネット銀行 住宅ローン司法書士

司法書士はなぜ必要? 

まず、なぜそもそも司法書士が必要なのか?ということについて簡単にご説明します。

住宅を購入する際の手続きは、売買契約書にサインをして、売り主にお金を払う・・というだけでは実は不充分。

 

「購入した住宅および土地が自分のもの!」と法的な証明・裏付けを得る手続きが必要になります!

 

その証明をするための権利を「所有権」、手続きを「登記」と言います。

 

所有権の登記 

住宅購入の際に必要な所有権の登記は、ざっくり分けますと

 

  • 新築住宅購入の場合・・・所有権保存登記
  • 中古住宅購入の場合・・・所有権移転登記

 

というのが必要になります。

 

これはとっても重要な作業になるので素人の我々がやって間違いが起こると大変!

 

さらに所有権の登記は、売り主・買い主双方にとってスムーズで公平性を保った住宅売買の決済・・という観点からも専門知識があり、なおかつ第三者という立場の司法書士が介在して行われるのが基本です。

 

抵当権 

所有権と共に、住宅ローンを借りる際に設定が必要なのが抵当権。

抵当権は、ローンを借りる貴方ではなく、貸す方の銀行が有することになる権利です。

 

抵当権とは

住宅ローンを借りる際、銀行は貴方にお金を貸し出します。

が、それと同時に、もし貴方がローン返済ができなくなった時、家を競売などにかけて優先的に借金を回収する権利を保有します。

その権利のことを、「抵当権」といいます。

 

 

抵当権の設定については、適切に行われない場合、銀行側がなんの担保なくお金を貸す・・という不利益を被ることに。

そのため、抵当権の設定についても司法書士によって基本的に行われることになるのです。

 

司法書士関連でかかる費用 

司法書士に登記をお願いすると、手数料として7万〜10万円程度がかかりますので、住宅購入の際は諸経費の中に見込まなくてはいけません。

そして、権利設定のために登録免許税などの税金も10~20万円の支払いが必要。

これも諸経費の中に予め組み込んでおきましょう。

 

ネット銀行利用時の司法書士 

このように、住宅購入の際には

 

  • 所有権
  • 抵当権

 

の法的な処理作業が必要になります。

ネット銀行で住宅ローンを借りる場合、抵当権の設定は、ネット銀行が提携している指定の司法書士・・というのが貸し出し条件であることがほとんど。

で、そのネット銀行指定の司法書士に所有権の登記もしてもらえれば買主側にとっては手数料が安くなってベスト!

・・なように思えるのですが、公平性を確保した売買取引という観点から、実際の住宅購入では、「所有権」の登記は売主側や仲介業者が指定の司法書士を立てて行うというケースが多くなっています。

そうなると司法書士は2組必要、ということになります。

 

色々な売買のケースがありますが、司法書士が2組必要になるのか?というのも売り主側との調整になります!

 

 決済日に司法書士が2組立ち会いした例

我が家は中古住宅の購入でしたが、楽天銀行からは融資にあたって「楽天銀行指定の司法書士によって抵当権の設定を行う」というのが条件でした。

一方、それと同時に仲介業者からも「こちらで指定する司法書士を使ってもらうことが必要」というアナウンスが。

楽天銀行からも指定があったので「どうしようか・・」となり、その旨を仲介業者に伝えました。

結果としては、仲介業者側で楽天銀行と調整してもらい、当日は「楽天銀行指定の司法書士と仲介業者(売主側)指定の司法書士」の2組が立ち会って、所有権および抵当権の移転および決済を行うことになりました。

 

司法書士が2組だと手数料はどれだけ上がる? 

司法書士が2組になると、1組の場合より手数料は基本的に増えますが、登録免許税の方は2組になっても変わりません。

司法書士にもよりますが、1組の場合と比べて増える金額は5~10万円というところ。

ちなみに我が家が【新規】、【借り換え】時のそれぞれでかかった司法書士関連費用の総計は下記の通りでした。

 

  • 新規・・・37万円
  • 借り換え・・・22万円

 

我が家の場合、固定と変動のミックスローンで借りてましたので、抵当権の設定料金が2~3万円ほど通常より高くなってしまいました。

 

ネット銀行で住宅ローンの決済まとめ 

住宅購入の際は色々と普段はやらない手続きや、専門的な用語が飛び交います。

なので店舗窓口がないネット銀行で借り入れする場合は不安に思えるかもしれませんが、売り主側と調整すれば大丈夫なことがほとんどです。

ネット銀行は金利が安く、条件的に有利なのは間違いありません。

トータルで100万円以上の差額が出ることもありますので、ぜひトライしてみてください!

 

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