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どっちがいいの?固定金利の住宅ローンを、変動金利に借り換えたリアルな理由

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固定金利 変動金利 比較 住宅ローン

 

住宅ローンを借りる時に、変動金利にしようか固定金利にしようか・・って悩みますよね。

我が家は、元々は固定90%、変動10%ミックスローンというほぼ固定金利で住宅ローン運用を4年ほどしてました。

が、結局のところ借り換えにて住信SBIネット銀行の変動金利100%へと変更。

この記事では、なぜその結論に至ったのか・・?リアルな理由をお伝えしていきます。

固定金利にすべきか?変動金利にすべきか?迷っている方への参考となれば幸いです。

 

 

我が家が、固定金利から変動金利に借り換えた理由 

  • 安定と平穏を求めて固定金利メインで借りていた。でも、結局のところ月々の支払が安い変動金利がひどく羨ましくなった。

 

これが、我が家が借り換えで変動金利100%へと変更した理由。

 

そのまんまだな・・
でも、紛れもない本音なのよね~

 

固定金利と変動金利はどっちがいいの?

  • 固定金利・・・割高の金利で月々の支払は高いけど、将来に渡って支払額は変わらない
  • 変動金利・・・低い金利で月々の支払が安いけど、将来支払額が高くなるリスクがある

 

一体どっちの方がいいの?最終的に損をしない金利タイプは?

いや、どっちかなんて決められないから、両方混ぜちゃうミックスローンがベスト?

迷える私たち。ネットで検索するとファイナンシャルプランナー、経済学者、個人ブログ・・色々な人のコメント、情報が出てきます。

が、最終的にどっちがトクな金利タイプになるのか・・という答えはどこを探しても出てきません。というか、誰にもわからない!というのが実際のところ。

ただ一つ言えるのは、損をしない金利タイプは誰にもわからないから、自分なりに情報を集めて後悔しない金利タイプの選択をするのが良いということです。

そして我が家が最終的に選択したのは、変動金利。その理由を、順を追って説明していきます。

 

我が家がマイホームを購入した時の心境 

貴方と同じように、住宅ローンを借りる時は固定金利、変動金利どっちにしようか?我が家も散々悩みました。

どっちか決められない!でも将来的にできるだけ損はしたくない!さ迷える子羊のごとく、解答を求める先はネットサーフィンや専門誌・・

で、その時にインターネットや書籍上で目に付いた情報は

 

  • 今は過去の推移から見ても最安水準の金利
  • こんな低金利がこのままずっと続くとは考えられない
  • 金利が安い今のうちに、固定金利にしておくのがセオリー

 

というのが主な意見。それを踏まえて、

 

やっぱ固定金利の方が堅実よね!

 

ということで落ち着くかと思いきや、

 

いや、でも今後金利上がるかなんてわからんし、やっぱり変動の安い金利も捨てがたいっしょ・・!

 

という考えも最後まで捨てきれず・・。

 

様々な情報を得ることで、なお深いカオスと無限ループの中に陥っていた我が家。

で、結局家を購入した時に最終的にたどり着いた答えは「固定【フラット35】90%、変動10%のミックスローン」でした。

なぜミックスローンなのか?そして変動の割合が10%なのか?というと、それは一重に「金利が上がるリスクは怖いけど、冒険もしてみたかったから」。

逆に言うと、我が家が精一杯取れる冒険のリスク度合いが10%だったということです。

 

10%とか意味あんの?なんていうか、チキン野郎の典型ね・・!
(最終的に決めたの、あなたじゃなかったっけ?)

 

住宅ローン返済開始後の心の変化 

そんな紆余曲折を経て、念願のマイホームを手にした我が家!住み始めた直後は、新居と新しい生活でウハウハ。

子供たちを気兼ねなく走り回らせられる環境が、

 

散々迷ったけど、やっぱ思い切って家買って良かった・・!
うんうん・・!(涙)

 

と心を満たしていき、初めての住宅ローンの返済もどこか新鮮な感覚さえ覚える日々。

が、季節が巡り、1年、また1年が過ぎると・・初めは新鮮なすべての出来事がそうであるように、生活はマンネリ化の様相を呈し始めます。

そして、目につき出す子供の成長と共に膨らんでいく生活費。

 

今月もやりくりしんどいわ~・・
ギリギリでい~つも生きていたいから~♪(by KAT-TUN)
(怒)住宅ローンの支払いキツい・・(亀梨クンかっこいい・・)

 

消耗していく心と家のお財布。

そんな中、借り入れ当時に最低水準と言われていた金利は4年が経過して固定金利で0.5%近くダウンしていることが判明。

この時点で、4年前に

 

  • こんな低金利がこの先も続くとは考えられない

 

出回っていた情報には疑問符が付き始めます。

そして、家の購入時は絶対にすることはないだろうな・・と思っていた住宅ローンの借り換えを検討開始した我が家。

が、そこで思わぬ事実を目の当たりにするのです。

 

住宅ローンの残高が想像以上に減ってない !

時には繰り上げ返済もしながらローンをせっせこ返してた我が家ですが、改めて確認すると、残り残高が考えていたよりずっと減ってません。

なぜか?それは残高が多く、さらに固定金利が割高なので毎月の支払分の多くが「住宅ローンの利子の支払い」へと消えていたからです。

どういうことかと言いますと、例えば

 

  • 当初の借入額 3,000万円
  • 金利 1.0%
  • 支払い期間 35年 

 

で返済していく場合、計算すると月々の返済額はざっくり8万5千円になります。

で、そのうち利子分の支払いは当初2万5千円となり、なんと利子が返済額全体の30%にも及ぶのです。

そして、ローン残高の返済分は

8万5千円 ー 2万5千円 = 6万円

で残りの6万円分のみ。

この認識が甘かった我が家。固定金利でも、1.0%ちょいなら利率としては高くないという認識でしたが、ローン返済の大半が利子分の支払いに消えていたという事実に愕然・・

 

我が家は一般によく選ばれる返済方式の「元利均等返済」を選択していました。

この「元利均等返済」は月々の返済額が一定になるので返済がしやすいですが、ローン返済の序盤は利子の支払い比率が高くなってしまいます。

 

一方で、利率が0.5%下がると、利子分の支払いは1万3千円と半分になり、全体の15%まで下がるのです。

 

ここまで違う!利率による支払い利子の差

・総返済額
3860万円

・月々の返済額 
9万2千円

・返済額のうち、利子分 
3万8千円

・利子が返済額に占める割合 
40%

・総返済額 
3560万円

・月々の返済額 
8万5千円

・返済額のうち、利子分 
2万5千円

・利子が返済額に占める割合 
30%

・総返済額 
3270万円

・月々の返済額 
7万8千円

・返済額のうち、利子分 
1万3千円

・利子が返済額に占める割合 
15%

 

利率が0.5%違うだけで毎月の支払額は7千円、総支払額では300万円もの差が発生、利子が返済額に占める割合は10~15%というオーダーで変わります。

そして利率が1%違えば、その倍近くの差が発生することに。

つまりは、利率が0.5~1%近く低い変動金利で運用すれば月々1万円近く、トータルでは100万円、200万円という単位で支払額が安くなるのです。

そして、我が家も借り換え後は変動金利での運用を視野に入れることに・・

 

固定金利から変動金利に変えるリスク

が、もちろん変動金利は今後上がって支払額が高くなるかもしれない・・というリスクを伴います。そのリスクがあるからこそ、安い金利となっている。

ここでまた最初の借り入れ時と同じく「リスクがあるけど安い変動金利か、リスクはないけど割高な固定金利か・・」という同じ迷いは生じました。

ですが、最終的には変動金利を選択することにしました。

なぜか?それは、上記の経験も踏まえて変動金利に対する考え方が変わったからです。

 

今後、変動金利は上がるのか?

金利は景気の動向や国債金利、住宅の需要と供給のバランスなど様々な要因が複雑に絡み合って決まるので誰も予測はできません。

ですが、借り換えを検討する時に改めて思ったのは「今の日本で住宅ローンの金利が上がってったら、誰も住宅を購入しなくなるorできなくなるよな〜」ということです。

なにを隠そう、実際に自分たちがそうですし・・(苦笑)

巨視的に考えても、日本は少子化まっしぐらですしアメリカのように移民を受け入れるわけでもないので、今後しばらくは住宅需要が活発になることも考えられません。

となれば景気の後退を避けるために、政策として住宅ローンの金利を上げる方向に進める・・というのは当面考えづらいのかと。

 

固定金利にしても後悔はする

借り入れ当時によく見かけた、固定金利をオススメしてる情報はかなり保守的なものが多かったです。

「これ以上金利が下がることは考えにくい」というのに加え、「固定金利にしておけば支払額は上がるけど、リスクが大幅に減る」というもの。

たしかにその通りなんですが、固定金利と変動金利の違いで生じる支払額の差は、想像以上に大きいのも現実なんですよ。

全ては結果論・・と言ってしまえばそれまでですが、実際の経験談としても固定金利は確かにリスクは少ないけど、その分高い支払いになるという"代償"を痛いほどに感じました。

結局のところ、安定してる固定金利を選んでも我が家のように後悔はしうるのです。




 

借り換え時はシミュレーションを念入りに実行

金利の動向を完全に予測して100%最安になるローンを選択するのは不可能・・

ですが、安易に決定せずに借り入れ時に自分なりに金額のシミュレーションを重ねた上で選択すると、後で後悔することが少なくなります。

ということで、今回借り換え時に我が家は変動金利を主眼に置きつつ、

 

  1. 借り換え後も、固定金利を選択
  2. 借り換えを機に、変動へと金利タイプ変更

 

でシミュレーションを実施。

再び固定金利にした場合はもちろん、変動金利に関しては全く変動金利が上がらない楽観ケースの他、悲観ケースとして変動金利が5年、10年で0.5%ずつ上がるケースなど3パターンを試しました。

そして、それぞれの結果から、出した結論はこうです。

 

楽観ケース

変動金利に借り換えて、この低金利が完済までずっと続いた場合

トータル400万円以上、支払い金額が節約できる。

現実的ケース

変動金利に借り換えて、今後10年間は今と同じ低金利で推移した後、段階的に金利が上がる場合

10年後以降に金利が上がったとしても、借り換え前と比べてメリットは出るし、節約になる見込みが高い。

悲観ケース

変動金利に借り換えて、5年もせずに金利が上昇。そのまま上がり続ける

借り換えるよりも損をする。が、日本のおかれてる現状から、可能性は極めて低いと考える。

 

固定金利の利率も家を購入した当時より下がっていたので、また同じ固定金利タイプへ借り換えるという手もありました。

ですが、それだと諸費用を含めた借り換えのメリットはトータルせいぜい100万程度。

なので、うまくいけば節約額が400万を超えて、もしうまくいかなくても損はしない算段が高い変動金利タイプへの借り換えを決心したのです。

 

最悪、悲観ケースになっても、金利が上がるということは世の中の景気も良くなって収入も増えている!(心の声1)
バブル期のような高金利には、日本は今後なりっこないわ!どんなに上がっても実際の金利で2〜3%でしょ!(心の声2)

 

と、自らを納得させつつ。




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固定金利と変動金利で迷われてる方へ

固定か変動か?というのは本当に大きな悩みどころですよね。

で、答えが出ない場合に、それらを2本立てにしたミックスローンという選択肢も取れます。

我が家は当初そのミックスローンでの借り入れをしましたが、それって実際どうなのか?というあたりを少しお伝えしておきます。

 

ミックスローンは手間と費用がかかる

上記の通りで、我が家は固定100%でなく【固定90%、変動10%】のミックスローンで最初の借り入れを実施しました。

正直、最終的にどっちかに決めきれなかったから・・というのが大きな理由。

ですが実際借りてみると、ミックスローンは

 

  • 借り入れ時に、書く書類や諸経費が増える
  • 借り入れ後も、変動金利の方は金利動向をケアする必要がある
  • 借り換えしようと思うと、ローンが2本に分かれている分また手間が少し増える

 

という感じでいちいち手間が増えてしまう・・というのが感想。

また、ミックスローンは固定金利のデメリット(割高な支払い)と変動金利のデメリット(将来的な支払い金額上昇リスク)を緩和できるのは確かですが、その分お互いのメリットも減らしてしまうことになります。

一見いいとこどりのようにも見えますが、一方で互いのメリットを減らしているという事実もあり、その分手間が増えるのであまりオススメはしません。

変動100%か、固定100%かに振り切った方が、その後の借り換えを見据えた場合にもやりやすいと思います。

 

ところで、変動10%ってなんか効果あったの?
ほとんど、ない・・

 

また、ローンの中には「〇〇年金利固定」というのもあります。が、これもミックスローンと同様な理由であまりオススメはしません。

こういったローンは固定期間が終わった後に金利が大きく上がってしまうのが常なので・・

 

みんなはどっちを選んでるの?

将来に渡って100%トクをする!という金利を断言することはできません。

ただ、シミュレーションや実体験を踏まえた結果、最も損しない見込みが高い「変動金利100%」という道を我が家では選択しました。

実際のところ、統計データとしても一番選ばれている率が高いのは「変動金利」になります。

 

タイプ 比率
変動金利 56.7%
固定金利(当初〇年) 31.5%
固定金利(全期間) 3.7%
フラット35 8.1%

国土交通省 住宅局の統計より、平成29年度末の住宅ローン貸出残高データの抜粋

 

ご自身でもシミュレーションを行い、この体験談も参考にしていただきつつ、後悔のないローンの選択をしてください!

 

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